Développement territorial, habitat léger et accompagnement social
Résultats des échanges vendredi 15 mars 2019 à la Paix Dieu
Le 15 mars 2019, le Réseau Logement Meuse-Condroz-Hesbaye et la Conférence des élus Meuse-Condroz-Hesbaye en partenariat avec la SLSP Meuse-Condroz Logement, le Centre Local de Promotion de la Santé Huy-Waremme-CLPS, la Fondation rurale de Wallonie-FRW, le GAL pays des Tiges et Chavées et le GAL Pays des Condruses ont organisés une matinée d’information et d’échanges sur le thème du logement, du logement léger, des aspects juridiques et de l’accompagnement social.
Plusieurs intervenants se sont succédés et deux tables rondes alimentant les débats et échanges avec les acteurs du terrain (administrations et autorités communales, des organismes supra et transcommunaux, des usagers…).
Pour introduire la matinée, M. Gauthier Piron, expert logement au cabinet de la Ministre Valérie Debue, dresse un portrait succinct des modifications décrétales récentes et à venir pour le logement : le décret relatif au bail d’habitation, les organismes à finalité sociale (AIS, régie de quartier et APL) et l’avant-projet de décret sur l’habitat léger.
Table-ronde 1 : Développement territorial et habitat léger
QUELS SONT LES ENJEUX ET DÉFIS POUR LES COMMUNES EN MATIÈRE DE LOGEMENT ? par Muriel Dagrain, urbaniste et chargée de projet Logement au GAL Pays des Condruses et au GAL Pays des Tiges et Chavées.
Les enjeux et les défis du territoire : augmentation de la population, réduction de la taille des ménages, vieillissement de la population, diminution du pouvoir d’achat, engagement à limiter le réchauffement planétaire sous la barre des 1,5°C…
Quelques pistes de solutions pour répondre à ces enjeux :
- Diminuer de 80 à 95% nos émissions de gaz à effet de serre pour 2050, notamment en rénovant les logements moins bien isolés.
- Réduire la consommation du sol de moitié en 2030 et totalement pour 2050, notamment en densifiant les centres des villes et villages, cela permettra de conserver des terres agricoles à proximité de ceux-ci pour prévoir une alimentation produite localement.
- Concevoir des logements évolutifs afin qu’ils puissent être adaptés plus facilement à l’évolution démographique (ménages de petite taille.
- Soutenir l’habitat alternatif : habitat léger, modulaire, habitat groupés, éco-quartiers seront beaucoup plus nombreux et ils devront être conçus de façon à réduire la consommation de sol et de ressources non renouvelables, la production de déchets et favoriser l’utilisation de matériaux naturels.
- Développer des projets alliant le logement, l’aménagement du territoire, l’énergie, le développement durable… sans oublier d’y associer la participation de la population et l’accompagnement social.
- Envisager les actions de manière transcommunale et en collaboration avec les opérateurs pour agir plus efficacement en mettant les ressources en commun.
HABITAT LÉGER, AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE ET URBANISME par Caroline Delforge, juriste et assistante de recherche à L’université catholique de Louvain
Madame Delforge présente l’étude « Habitat léger, aménagement du territoire et urbanisme » réalisée récemment, à la demande des ministres du logement et de l’aménagement du territoire. Cette étude a pour objectif de déterminer les règles actuellement applicables, d’identifier les freins juridiques, de formuler des pistes de solutions sous l’angle de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.
Quelques informations de base sont abordées :
- Définition de l’habitat léger : «l’habitation (servant de résidence habituelle au ménage ou non) qui satisfait à au moins trois des caractéristiques suivantes : démontable, déplaçable, d’un volume réduit, d’un faible poids, ayant une emprise au sol limitée, auto-construit, sans étage, sans fondation, qui n’est pas raccordée aux impétrants ». A remarquer que cette définition est plus large que celle qui a été retenue dans le projet de décret.
- La nécessité d’un permis d’urbanisme : tel que décrit dans le CoDT, un permis d’urbanisme est requis pour implanter un habitat léger destiné à la résidence pour : construire, placer une ou plusieurs installations fixes et utiliser habituellement un terrain pour le placement d’une ou de plusieurs installations mobiles.
- L’implantation d’un habitat léger : il peut s’implanter dans certaines zones du plan de secteur : en zones d’habitat et d’habitat à caractère rural ; en zone de loisir, seulement s’il s’agit du logement de l’exploitant et sous certaines conditions ; en zone agricole, seulement pour le logement de l’exploitant dont l’agriculture est la profession, ce type de logement ne peut être implanté en zone forestière.
- Les critères d’appréciation : dans tous les cas, il faut tenir compte des schémas, des guides et des autres législations en fonction du lieu. Les autorités locales peuvent refuser un permis ou lui imposer des conditions pour des motifs liés à la viabilité du terrain, pour des motifs liés à la protection des personnes, de l’environnement et des biens.
HABITAT LÉGER ET DROIT AU LOGEMENT par Nicolas Bernard, juriste et professeur à l’Université Saint Louis Bruxelles
Pourquoi encadrer l’habitat léger ? Pour la reconnaissance symbolique, la sécurité juridique, l’éligibilité aux primes des habitants et locataires de ce type d’habitat.
Quelques informations de base sont abordées :
- Les normes de salubrité : l’habitat léger est soumis au normes de salubrité comme tout autre logement, de même il sera soumis à un permis de location si l’habitat est mis en location.
- Les incidences sur d’autres politiques : la domiciliation est obligatoire si le séjour est effectif, bien que l’inscription puisse être provisoire ; il n’existe pas encore de protection du logement familial quand celui-ci se fait en habitat léger ; l’assurance incendie n’est pas obligatoire sauf en cas de location. Les conditions reprises dans les contrats d’assurance peuvent être potentiellement problématiques pour l’habitat léger : définition du bien, déclaration du risque, valeur d’indemnisation…
- Le financement et les aides au logement : le crédit hypothécaire est possible (mais avec une hypothèque sur un bien immobilier à côté), de même que le crédit à la consommation. Dans ce cas, celui-ci ne doit pas faire l’objet de droit d’enregistrement ; les aides aux logements (prêts et primes énergétiques) peuvent être attribuées, souvent au cas par cas actuellement.
QUESTIONS – REPONSES – Développement territorial et habitat léger
- Est-ce que les règlementations supplémentaires ne vont pas ajouter des contraintes aux habitants des « habitations légères » ? Est-ce que ça ne va pas plus les desservir que les servir ?
Les nouvelles normes ont été envisagées pour l’intérêt des habitants, pour que leur sécurité soit garantie ; ce qui n’est pas toujours le cas actuellement. Cette nouvelle réglementation s’est construite en collaboration avec les acteurs de terrain qui valident le projet de décret. De plus, la rigueur du droit existe déjà, il est préférable d’avoir un cadre clairement défini.
Il sera en effet nécessaire de communiquer vers les habitants et les accompagnateurs sociaux le cas échéant.
- Comment une Commune peut-elle soutenir, promouvoir ou a contrario restreindre la création d’habitations légères sur son territoire ?
Les habitations légères peuvent être vues comme des solutions aux objectifs du Schéma de Développement Territorial.
Les communes pourraient jouer le rôle de pilotes pour ainsi créer des guides qui décrivent les « bonnes pratiques » pour développer ce type de projet, des outils de prise de décision et répondre aux demandeurs.
- Comment éviter les effets pervers de propriétaires qui pourraient être tentés de ne plus respecter les normes de salubrité et superficie minimum en justifiant de respecter le décret sur l’habitation légère ?
Il est encore trop tôt pour donner plus d’informations sur la nouvelle réglementation, mais il est important de savoir que la question de la superficie a été prise en compte.
A noter que les deux polices (CoDT et logement) sont indépendantes. Les réglementations pour les habitations légères et pour le logement et seront différentes.
Le danger des marchands de sommeil n’est pas minimisé. Les communes et l’administration régionale devront y être très attentifs.
- Est-ce que ces logements seront plus intéressants à louer ou à acheter ?
Comme pour les achats de logements classiques, il s’agira de cas par cas en fonction de la situation financière des locataires/acquéreurs. Il sera nécessaire de rester attentif aux « fausses bonnes affaires », notamment en évaluant l’investissement sur le long terme.
- Est-ce que la RW prévoie d’octroyer des prêts pour l’acquisition ou la rénovation d’une habitation légère ?
Il est trop tôt pour le dire, mais ça n’est pas encore possible.
Les acteurs du logement intéressés pourraient profiter des prochaines élections (pensez à vos mémorandum) et du prochain gouvernement pour lancer des projets pilotes.
A noter que certains types d’habitats légers, en plus d’être moins coûteuses au m² (ex : yourtes) et donc plus accessibles financièrement, proposent une dépense en énergie grise largement en deçà des constructions classiques.
- Est-ce que le permis de location s’appliquera aussi à l’habitat léger ?
Il est prématuré d’y répondre aujourd’hui.
- Est-ce que le nouveau décret n’ouvre pas la porte à l’institutionnalisation de la précarité du logement ? Il y a-t-il des sanctions pour ceux qui ne respecteraient pas le décret ? N’y a-t-il pas un risque global de diminuer la qualité des logements ?
Les risques de l’exploitation de la précarité ont été pris en compte dans les discussions pour la construction de la nouvelle réglementation. Il y aura des sanctions, certaines viennent du cadre réglementaire existant. Le permis de location permettrait de vérifier la qualité des habitations légères.
Table-ronde 2 : L’accompagnement
LA RÉGIONALISATION DU BAIL D’HABITATION Nicolas Bernard, juriste et professeur à l’Université Saint Louis Bruxelles, présente les modifications concernant le bail d’habitation en Région wallonne.
Quelques informations générales sont particulièrement abordées :
Ce que le propriétaire peut demander aux futurs locataires : une composition de ménage, le montant des ressources financières (pas l’origine) et la preuve de paiement des trois derniers mois de loyer.
Le bien à louer doit respecter les règles régionales de salubrité. Pour favoriser la performance énergétique, le bailleur peut imposer des travaux de rénovation énergétique pendant la location.
En cas de colocation, le contrat de bail unique devra être signé par plusieurs locataires. A côté de ce contrat, les locataires doivent signer un pacte de colocation qui fixe leurs droits et devoirs réciproques.
Les baux peuvent avoir une durée de 3 ans ou moins ou de 9 ans. Pour le bail étudiant, la nouvelle législation prévoit une durée d’un an maximum reconductible pour une durée identique aux mêmes conditions.
Le bail glissant permet de conclure un bail entre un propriétaire et une personne morale agréé pour un logement qui sera donné en sous-location à une personne dont elle est responsable du suivi ; personne en situation de précarité qui dispose du droit à l’issue de son accompagnement social de se voir céder le bail.
PROJET HOUSING FIRST ET ACCOMPAGNEMENT SOCIAL par Didier Kampfl, coordinateur du réseau Fusion Liège
Ne pas avoir accès à un logement est un frein à la (ré)intégration sociale.
Le modèle « Housing first » est mis en place depuis 40 ans en Angleterre. Il vise à intégrer des personnes en grande précarité dans des logements mis en location par des propriétaires privés, avec l’accompagnement social nécessaire. Depuis 2013 à Liège, 34 personnes ont été accompagnées dans cette procédure. Hormis l’accompagnement social assuré par les associations du réseau, la présence d’un « capteur logement » est une des conditions de réussite de ce projet. Ce capteur logement est chargé d’identifier les logements disponibles (localisation, loyer…) et de sensibiliser les propriétaires au projet de louer son logement à un bénéficiaire précarisé, en garantissant l’accompagnement et l’aide en fonction des besoins de ce dernier.
QUESTIONS – REPONSES – Accompagnement du citoyen
- Quelle est la meilleure option pour les ainés qui souhaitent accueillir un ménage dans leur maison, quel bail doivent-ils choisir ?
Il n’existe pas de bail « intergénérationnel ». Si le locataire est un étudiant, les propriétaires peuvent conclure un bail étudiant.
- Quel est le « statut » des colocataires v-à-v du statut de « cohabitant » ? Les premiers gardent-ils leurs droits aux allocations de chômage ou revenus d’intégration sociale ?
La cohabitation implique que les personnes vivent sous le même toit, partagent des espaces signifiants ET qu’ils gèrent ensemble les questions ménagères. Ce Règlement commun prévoit que le loyer soit payé ensemble, que le pouvoir d’achat soit mutualisé et que les tâches domestiques soient partagées. La cohabitation est avérée seulement si TOUTES ces conditions sont rencontrées. Vis-à-vis du décret bail, le pacte de colocation pourrait faire passer les colocataires pour des cohabitants, si tout est mis en commun. Il est donc nécessaire d’indiquer dans ce pacte les participations de chacun, les espaces qui ne sont pas partagés…
- En cas de décès, le bailleur peut récupérer le logement et les meubles (si personne ne vient les chercher) dans quel délai ?
Le bailleur doit faire sauvegarder les meubles, la loi ne précise pas le délai à partir duquel le bailleur devient « propriétaire » des meubles.
- Le pacte de location a-t-il force exécutoire ?
Oui, mais uniquement vis-à-vis des signataires (colocataires), le propriétaire n’est donc pas concerné.
- L’accompagnement proposé par le Réseau « fusion Liège » est-il proposé, imposé ou demandé ?
Rien ne se fait sans l’accord des personnes bénéficiaires.
- Comment le capteur logement identifie les potentiels locataires des logements ? Est-ce qu’il y a une liste d’attente ?
Le capteur logement travaille avec toutes les associations du réseau Fusion Liège qui sont directement en contact avec les personnes précarisées. Les associations ont créé une liste des personnes prêtes à intégrer un logement, cette liste est mise à disposition du capteur logement qui doit parfois aller très vite pour trouver un logement, sensibiliser le propriétaire, faire visiter le logement à un bénéficiaire…
Attentes pour une prochaine réunion du réseau ?
- Logements intergénérationnels : comment faire concrètement ?